2026年开年，房企债务重组进程迎来密集落地。北京商报记者不完全统计，2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年等4家房企接连披露化债重要进展。在业内人士看来，这一良好开局，正是对2025年行业集中化债、风险加速出清态势的有效延续与有序承接。2025年房地产行业债务重组与企业重整自救的积极信号持续释放，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债规模约1.2万亿元。
为进一步巩固化债成效、助力行业持续纾困，政策端同步发力、精准赋能。2026年1月，房地产融资“白名单”制度迎来关键优化，明确符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前的最长2.5年延长至5年，为房企持续推进债务化解提供了更充足的资金周转缓冲空间。
花样年重组进入司法核心阶段
北京商报记者不完全统计，2026年1月，已有包括万科、路劲、花样年及融创中国披露债务重组重要进展。
以万科为例，1月21日，万科发布多条“21万科02”债券回售公告。依靠“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”的多种方案，万科在满足不同债券持有人诉求的同时，促进了债券展期议案的通过。
北京商报记者注意到，此次万科采用回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年，提供资金及时进行部分兑付，也能满足债券持有人回收流动性的诉求。
中指研究院企业研究总监刘水表示，万科对回售部分债券用本金的40%进行兑付，剩余60%用武汉和西安两个项目的应收款质押作为增信担保措施，既有现金兑付又有增信担保，体现出了诚意，所以债权人同意比例高，方案就会通过。
除万科外，花样年在1月16日发布公告称，根据于2026年1月16日作出的颁令，香港特别行政区高等法院原讼法庭已指示就计划债权人召开单一会议，以审议并酌情批准公司与各计划债权人根据香港公司条例所提呈的安排计划（香港计划）。
此举在业内人士看来普遍认为是花样年境外债务重组实质上已取得关键进展，此次香港法院的颁令标志着重组进入司法程序的核心阶段。
此外，1月19日路劲发布公告，披露其境外债务重组的最新进展及初步方案。
超万亿债务重组已经落地
回顾2025年，从金科股份司法重整完成，到融创中国、碧桂园等房企债务重组获批，一系列头部房企的风险处置案例取得决定性进展。在业内分析人士看来，这些重大复杂案例的突破，表明房地产行业的债务风险化解已从“破题”进入“规模化攻坚”的深水区。
以金科股份为例，该企业于2025年12月正式公告完成司法重整。据披露，此次重整案涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，系房地产行业规模最大的司法重整案例。
从债权人权益保障维度看，金科股份采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式，显著提升了普通债权的整体清偿率。相较于企业进入破产清算程序的情景，该方案有效规避了无序清算可能引发的更大损失，最大限度维护了债权人的合法权益。
金科股份方面透露，目前大部分偿债资源，包括现金、股票及信托受益权份额，已完成向相关债权人的实际划转或预留，后续分配工作将在管理人的严格监督下，依法按照重整计划的规定稳步推进。
此外，融创中国、碧桂园等房企境内外债务重组方案也相继落地。其中，融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元；碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元，对应折合约840亿元有息债务。
中指研究院企业研究总监刘水分析指出，必须认识到债务重组只是“输血”，解决房企暂时的流动性危机，而根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力。这意味着房企在化债的同时，必须全力保障项目交付，以重建市场信心。
中指研究院数据显示，截至2025年，已有21家出险房企完成债务重组或重整获批，累计化债规模约1.2万亿元，大幅缓解了行业公开债务偿付压力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，债务重组的“输血”效应与保交楼工作的协同推进，通过“风险出清—交付保障—需求激活”的闭环逻辑重建市场信心。这种“化债—交付—销售”的正向循环，使购房者重拾对房企履约能力的信任，为市场注入长期信心，形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制。
“白名单”助力房企融资
房企债务重组工作能实现规模化推进，核心得益于政策端的精准赋能，其中房地产融资“白名单”制度发挥了关键支撑作用。北京商报记者注意到，2024年1月，“白名单”制度正式落地实施，推动房地产融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型，精准破解了出险房企融资困境。
此后两年，该制度持续扩围增效、迭代完善，政策效能逐步释放。2024年10月，“白名单”项目贷款审批金额达2.23万亿元；截至2025年9月，这一规模突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付，既筑牢了保交楼底线，也为房企盘活项目、化解债务提供了资金通道。
“白名单”将所有合规住房开发项目纳入统筹管理，已成为出险房企获取融资的核心渠道。例如，融创中国超90个项目入围首批“白名单”，覆盖20余座城市；截至2024年4月17日，金科股份82个项目纳入“白名单”；截至2025年1月9日，碧桂园超200个项目获批入选，同步获得15.23亿元新增融资，为企业化债与项目运营注入活水。
2026年1月，“白名单”机制迎来关键深化。据媒体报道，监管部门对房地产融资协调机制下发新政，明确符合条件的“白名单”项目贷款可展期5年，较此前最长2.5年的展期期限实现重大突破，为房企提供了更充足的资金周转缓冲期。
刘水表示，此次延长贷款期限标志着房地产金融支持进一步加力，折射出监管部门对行业流动性链条的再评估，为行业风险化解与模式转型注入关键动力。2025年12月以来，金融监管总局党委会议和全国住房城乡建设工作会议强调，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。
刘水进一步分析称，优质民企也会明显受益，进入“白名单”项目较少的困境房企受益有限。对于财务相对健康、项目质量较好的民营房企，5年展期政策提供了宝贵的调整时间。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，在“白名单”扩容及贷款展期5年政策支持下，优质民营房企可通过“时间换空间”实现稳健运营，进一步推动业务多元化发展。部分优质民营房企布局代建、持有型商业地产、物业管理及商业地产开发等领域，不仅收获多元化营收增长点，更强化了经营风险防范能力，有效抵御行业下行压力，同时在去库存阶段持续提升经营效能，借助政策“输血”等待房地产市场复苏契机。
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